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租赁期满无权占有，我所律师解困扰 |
天津某公司（以下简称公司）系河西区某处房屋的所有权人，2011年12月31日，与某药房签订《房屋租赁合同》，合同约定将该处房屋租赁给该药房使用，租赁期限从2012年1月1日起至2014年4月30日止；租金为每年150000元，支付方式为按季度支付，药房在合同签订时需要支付22500元的承租保证金，租期结束时，药房无违约时，保证金如数退还；如无正当理由药房未按时缴纳租金、水、电、取暖费等合同约定的费用，公司有权要求解除合同；租赁期间，药房需向公司一次性支付综合管理费，费用标准为每年5000元；招牌广告等门店装修适宜由药房自行解决，公司提供产权证明；自合同履行完毕3日内，药房需向公司归还房屋，若逾期交付，则需向公司按原合同租金价格的1.5倍支付租金。逾期未支付的费用，药房需向公司按逾期未交费用的5%支付违约金。
合同签订后，双方如约履行。2013年11月初，公司开始对涉案房屋楼房整体建筑进行外檐装修，装修工程于2014年7月结束。
公司施工期间，药房的正常经营受到一定程度的影响，因此原因，药房未缴纳2014年1月1日至2014年4月30日期间的房屋租金及相关费用，并要求公司对装修影响的经营损失进行补偿。2014年3月至4月，公司通知药房租赁期满后不再续租，并于2014年5月3日前搬出租赁房屋。药房收到该通知后，未按要求履行，继续占有使用租赁房屋。2014年8月15日，公司到药房处向其下达通知，内容为：若药房于2014年8月31日前未搬离租赁房屋，公司将于2014年9月1日至2014年9月5日对租赁房屋采取停水、停电措施，但药房仍未搬离。此后，双方协商未果，公司便委托我所律师代理诉讼。
我所律师接受委托后，充分了解案情后认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点为药房于租赁期满后是否违约并对涉案房屋构成无权占有。在总结争议焦点后，我所律师进行研究并提出以下代理意见：
1、药房与公司签订的《租赁合同》合法有效，现租赁期已过，药房应立即搬离涉诉房屋，并需支付房屋占用费及违约金。
公司与药房签订的《租赁合同》合法有效，租赁期至2014年4月30日。自2014年1月1日，药房便不再支付租金，公司在租赁期满前多次通过通话、面谈等方式表示租赁期满后不再与其签订租赁合同，并向其下发通知，租期满后，要求其搬离涉诉房屋，但药房始终拒不搬离，并一直非法占用，其行为已经构成无权占有。根据《物权法》第34条规定“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”因此按照国家法律的强制性规定，药房应当立即搬离涉诉房屋。
2、药房在合同期满后拒不搬离，对涉案房屋构成非法占有长达五个月之久，结合《物权法》第37条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。”因此药房应按约支付房屋使用费。
按合同约定，违约方需支付违约责任，违约金的计算方式也于合同中明确约定，该合同合法有效，因此，药房需向公司赔偿违约金。
法院支持了我所的代理意见，认为公司与药房签订的租赁合同合法有效。
关于公司要求药房立即搬离的诉讼请求问题，公司系涉案房屋的所有权人，有权对其房屋进行处分。因双方签订的合同期限已经届满，公司有权要求收回房屋，故对此予以支持。
关于公司所提要求药房支付2014年1月1日至2014年4月30日的租金以及2014年5月1日至起诉时止的房屋使用费问题。因公司在租赁期间对楼房的外檐进行装修，影响了药房的正常经营活动，致使药房遭受经济损失，因此应当免除2014年1月1日至2014年4月30日的租金，作为对药房的补偿。但租赁期满后，药房拒不搬离，对房屋已构成无权占有，公司有权要求药房按照《租赁合同》中的约定逾期交还房屋的按原租金的1.5倍计算房屋使用费，故对公司的此项要求予以支持。
签订房屋租赁合同应当在不违反法律强制性规定的前提下，才能保证《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，双方都应该严格按照租赁合同的约定履行合同内容，以免除违约责任，承担经济赔偿。
我所律师提示，签订合同应当注意以下事项：
1、应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。比如，如果出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可约定每日按高于租金标准收取违约金；如果出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。
2、对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务也应当在合同中明确约定。
3、应对房屋的装修费用以及合同到期后装修物的归属等事项明确约定。
租赁合同到期前，承租方若想继续承租，那么就应当与出租方提出续租意向，若出租房明确表示不予续租，则应当自作打算。避免到期后未搬离，从而承担违约责任。 |
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